نحوه تغيير كاربري املاك در پايتخت

طرح‌تفصيلي تهران اگر چه كاربري تك‌تك زمين‌ها و ساختمان‌هاي موجود در پايتخت را تعيين كرده و براي هر پلاك، سقف معيني از تراكم قابل احداث را درنظر گرفته، اما با مسير جديدي كه معاونت شهرسازي شهرداري‌ در اجراي اين طرح به وجود آورده، مالكان ناراضي از نتيجه استعلام طرح‌تفصيلي مي‌توانند درخواست تغيير كاربري ملك‌شان را در سه مرحله به نهادهاي مسوول طرح ارائه كنند تا درصورت سازگاري خواسته مالك با شرايط محله، مقررات ويژه مخصوص پلاك درخواستي، برايشان وضع شود.

مطابق طرح‌تفصيلي، هر يك از املاك شهر تهران در يكي از چهار پهنه‌ مسكوني، تجاري، مختلط و سبز قرار دارد و يكي از حداقل 10 زيرپهنه‌هاي اين چهار پهنه، به عنوان كاربري ملك تعيين شده است كه در زمان استعلام از سامانه طرح‌تفصيلي، اين كاربري به صورت كد سه رقمي به مالك اعلام مي‌شود و در عين حال كاربري درنظر گرفته شده در طرح‌تفصيلي، تحت شرايطي قابل تغيير نيز خواهد بود.

معاون شهرسازي و معماري شهرداري‌تهران درباره نحوه انعطاف‌پذيري طرح‌ تفصيلي به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در پهنه‌هاي چهارگانه، كاربري‌ها ثابت و غيرقابل تغيير نيستند طوري كه طيفي از كاربري‌ها براي هر يك از املاك برحسب شرايط و موقعيت محله، قابل استقرار خواهد بود.

عليرضا جاويد با تاكيد بر اينكه طرح‌تفصيلي پايتخت برخلاف برخي اظهارنظرها هرگز «صلب» نيست، افزود: براي نمونه، اگر مالكي در پهنه مسكوني تشخيص داد كاربري مسكوني براي او مناسب نيست مي‌تواند درخواست خود را براي وضع كاربري‌ غيرمسكوني نظير «خدمات پشتيبان سكونت» كه در پهنه مسكوني پيش‌بيني شده ارائه كند.

جاويد مسير پيگيري درخواست تغيير كاربري را در سه مرحله شامل معاونت شهرسازي شهرداري‌هاي مناطق، كميسيون ماده 5 و (درصورت نياز)شوراي‌ عالي شهرسازي و معماري كشور عنوان كرد.

جاويد گفت: پيشنهاد مالكان خواهان ساخت بنا با كاربري و سقف تراكم متفاوت از ضوابط طرح تفصيلي نيز قابل پيگيري است.

وي افزود: هر گونه پیشنهاد و درخواست احداث بنای متفاوت با طرح تفصیلی جدید طبق ضوابط از پیش تعیین شده ابتدا در شهرداری منطقه مربوطه بررسی و به کمیسیون ماده پنج فرستاده می‌شود و سپس در صورت نیاز به شورای عالی شهرسازی و معماری برای بررسی بیشتر فرستاده می‌شود.

علیرضا جاوید به ضوابط ملاک عمل در پهنه‌های طرح تفصیلی جدید اشاره کرد و توضیح داد: پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی جدید از ابتدای سال جاری تمامی مناطق 22گانه شهر تهران باید براساس ضوابط و پهنه بندی جدید اقدام کنند. بر این مبنا تمامی مناطق موظفند از ابتدای سال جاری تاکنون براساس ضوابط جدید نسبت به صدور پروانه و دستور نقشه عمل کنند.

کاربری املاک ثابت یا متغیر؟

معاون شهردار تهران در خصوص امکان تغییر کاربری املاک طبق درخواست مالک پس از ابلاغ طرح تفصیلی جدید گفت: با توجه به ویژگی راهبردی-ساختاری طرح تفصیلی جدید در پهنه‌بندی‌ها و ضوابط، نوعی انعطاف‌پذیری لحاظ شده تا مالکین و سرمایه‌گذاران برای احداث بنای خود با طیفی از تصمیم‌گیری‌ها با توجه به تناسب ملک خودشان روبه رو باشند.

او ادامه داد: گرچه در هر چهار پهنه، کاربری خاصی به عنوان کاربری غالب انتخاب شده است، اما کاربری پهنه‌ها طوری طراحی شده است تا در هر پهنه علاوه بر کاربری غالب آن، سایر کاربری‌های انتفاعی و غیرانتفاعی نیز امکان استقرار داشته باشند.

جاوید تصریح کرد: بنابراین در پهنه‌های چهارگانه طرح تفصیلی جدید کاربری‌ها ثابت و غیرقابل تغییر نیستند بلکه طیفی از کاربری‌ها قابل استقرار هستند بنابراین به عنوان مثال اگر برای مالکی در پهنه R این احساس وجود داشت که برای ملک وی استقرار کاربری مسکونی مناسب نیست می‌تواند درخواست خود را به شهرداری برای دریافت کاربری جدید ارائه دهد.

او در ادامه به تشریح طیف‌های مختلف کاربری در هر پهنه پرداخت و گفت: برای مثال در پهنه مسکونی علاوه بر کاربری مسکونی، کاربری خدمات پشتیبان سکونت انتفاعی و غیرانتفاعی دیده شده است. در پهنه تجاری نیز کاربری تجاری، خدماتی انتفاعی و غیرانتفاعی و در پهنه‌هاي مختلف طیف وسیعی از کاربری‌ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی انتفاعی و غیرانتفاعی تعیین شده است.

او به پهنه سبز اشاره کرد و گفت: در این پهنه هم علاوه بر کاربری فضای سبز و حفاظت، کاربری فضای گردشگری، هتل، مجموعه‌های ورزشی و فرهنگی لحاظ شده است.

مسیر تغییر پهنه‌های املاک برای مالکین

جاوید سه مرحله را برای بررسی و تايید و موافقت با درخواست مالک در خصوص تغییر کاربری ملک عنوان کرد و گفت: برای این کار مالک ابتدا باید درخواست خود را به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه سکونت خود برده تا پس از بررسی اولیه به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال شود.

او اضافه کرد: در مرحله آخر پس از بررسی در کمیسیون ماده پنج در صورت نیاز به بررسی مجدد درخواست مالک به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده می‌شود تا تايید نهایی در این شورا اعلام شود.

معاون شهرسازی شهرداری تهران افزود: درخواست مالک ممکن است تفاوت در پهنه‌بندی، کاربری یا هرگونه ضوابط متفاوت با ضوابط پهنه‌بندی طرح تفصیلی را شامل شود.

کارکرد کمیسیون ماده پنج چیست؟

جاوید در بخش دیگری از صحبت‌هایش به وظایف کاربردی کمیسیون ماده پنج شورای عالی شهرسازی و معماری اشاره کرد و افزود: هر گونه بررسی یا اصلاح طرح تفصیلی و جامع در این کمیسیون انجام می‌شود، اما این کمیسیون وظایف دیگری همچون نظارت برحسن اجرای طرح تفصیلی و جامع، بررسی و تصویب طرح‌های موضعی و موضوعی، بررسی و تصویب مناطق شهری برای مداخله در بافت‌ها و بررسی و نظارت بر اجرای سرانه‌های شهری را بر عهده دارد.