در بازار مسکن چه ‌می‌گذرد؟

یک کارشناس اقتصادی می‌گوید که حضور بخش تولید مسکن با ماهیت دولتی و شبه دولتی و در حالیکه با دست پر به بازار وارد شده بود، توانست بازار مسکن را دچار التهاب نماید و در مدتی کوتاه قیمت مسکن و زمین متاثر از این فضای ایجاد شده بازاری کاذب و حبابی را دامن زد. چیزی که باعث شد نقدینگی در شرایط رکود به سمت مسکن برود و قیمت مسکن را افزایش دهد، ناشی از هیاهویی بود که از طرف صاحبان نقدینگی رخ داد. یکی از صاحبان نقدینگی دولت و شبه دولتی‌ها هستند که با توجه به این هیاهو، مقدار قابل توجهی از ساختمان‌هایی که تولید شده بود را در بازار عرضه کردند.

سید حسین قاسمی در گفتگو با فرارو در خصوص وضعیت بازار مسکن گفت: «بازار مسکن در نیمه دوم سال گذشته مورد هجمه نقدینگی موجود در بازار قرار گرفت و نقطه هدف هم مسکن کوچک پارچه بود، زیرا گردش نقدینگی در این بخش از سرعت بیشتری برخوردار است و ظرف مدت کوتاهی در حالیکه آشفتگی در بازار بورس، طلا، سکه و ارز بوجود آمده بود.»

وی ادامه داد: «نقدینگی بازار بدنبال فضای امنی برای سرمایه‌گذاری بود و این فرصتی بود تا مسکن کوچک پارچه و به تبع آن بازار زمین در برخی مناطق از رونق نسبی برخوردار شود، اما این تمام ماجرا نبود و حضور بخش تولید مسکن با ماهیت دولتی و شبه دولتی و در حالیکه با دست پر به بازار وارد شده بود، توانست بازار مسکن را دچار التهاب نماید و در مدتی کوتاه قیمت مسکن و زمین متاثر از این فضای ایجاد شده بازاری کاذب و حبابی را دامن زد که در آن دو ویژگی خوب و بد رقم خورد.»

قاسمی با بیان اینکه به تبع افزایش قیمت مسکن، اجاره‌بها افزایش یافت و قبل از اینکه افزایش قیمت سال جدید در افزایش قیمت مواد اولیه ساخت مسکن تاثیر گذارد، هزینه اقلام ساخت مسکن از جمله مواد و مصالح و دستمزد نیز افزایش یافت، گفت: «اگر چه توجه نقدینگی به این بخش تا حدودی موجب ایجاد ثبات نسبی در بازار طلا و ارز گردید، اما افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر فضای روانی ایجاد شده، همچنان سیر صعودی را طی کرد و اگرچه معاملات نیز محدود گردید، اما بالا رفتن اجاره مسکن خصوصا" مسکن کوچک پارچه موضوعی نبود که توسط دستگاه‌های ذیربط قابل کنترل باشد.»

این کارشناس مسائل اقتصادی ادامه داد: «لذا در ابتدای سال نو بهای این گرانی را مستاجرین پرداخت نمودند و در برخی مناطق اجاره‌ها تا 70% افزایش، قد کشید. در این بین داغ شدن بازار فرصتی را برای مسکن تولید شده دولتی بوجود آورد و در پاره‌ای از مناطق که خریداران تمایلی به خرید مسکن نداشتند، برای خرید همان مسکن شب در نوبت ثبت نام خوابیدند و این اقبال موجب شد، بسیاری از خانه‌های تولیدی فاقد خریدار به فروش رسد.»

وی تصریح گرد: «چیزی که باعث شد نقدینگی در شرایط رکود به سمت مسکن برود و قیمت مسکن را افزایش دهد، ناشی از هیاهویی بود که از طرف صاحبان نقدینگی رخ داد. یکی از صاحبان نقدینگی دولت و شبه دولتی‌ها هستند که با توجه به این هیاهو، مقدار قابل توجهی از ساختمان‌هایی که تولید شده بود را در بازار عرضه کردند. این مسئله یک روی سکه است بالاخره این نقدینگی نمی‌تواند در یک جا بلوکه شود، چون هنوز به انتهای نیمه اول سال نرسیده و با فروکش کردن التهابات بازار مسکن و به خواب رفتن این بازار، در حال حاضر شاهد رکود مجدد در بازار مسکن هستیم.»

قاسمی با بیان اینکه این رکود اگر چه بازار اجاره را کاهش نداده، اما موجب کاهش 10 تا 15% درصدی قیمت مسکن در بازار شده است، گفت: «پیش بینی روند این کاهش تا مرز 35% تا پایان سال دور از انتظار نیست که این رکود و کاهش قطعا" متوجه بازار مصالح و مواد ساخت نیز خواهد گردید.»

وی ادامه داد: «یکی از آسیب‌های جدی افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در هشت ماه گذشته خروج نقدینگی از بازارهای مختلف از جمله بازار بورس اوراق بهادار بود، در سال جاری هنوز مجامع بسیاری از شرکت‌ها برگزار نشده بود، افت بازار بورس به شهادت آمارهای موجود از جهت ارزش کاهش های فوق العاده‌ای را برای صاحبان سهام بوجود آورد، اگر چه هنوز سود انتظاری توزیع نشده بود، اما این کاهش با کاهش کمی شاخص نیز همراه شد و باری دیگر آشفتگی در بازار که متاثر از حضور نقدینگی شبه دولتی‌ها‌، موسئسات مالی و اعتباری و نهادهای پولی خصوصی فراوان در بازار آشکار شد.»

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه در کشور ما به لحاظ بسته بودن نظام اقتصادی هر گونه تغییری در یک بخش بوجود آید، قطعا" تاثیرات خود را در دیگر بخش‌ها ایجاد خواهد کرد، گفت: « برخی کمبودها در کالاهای مصرفی خصوصا" در ماه مبارک رمضان ناشی از همین مسئله بود و در حالی‌که کالا به قدر کفایت در کشور بود، فضای کمبود احساس می‌شد این فضا همان تغییرات ناشی از گردش نقدینگی است که گاهی عوامل ایجاد کننده آن مامور به رفع آن نیز می‌گردند و اثرات تورمی حاصل از این سیاست‌ها را می بایست مردم تحمل نمایند.»

قاسمی ادمه داد: «آنچه عمدتا در شرایط مطلوب بازار موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود تقاضاست، اما در حالی‌که در بازار هیچ تقاضای خاصی بوجود نیامده بود، به جز تبلیغاتی که صورت گرفت و بخشی از این تبلیغات را دولت خواسته و یا ناخواسته دامن زد، نقطه آغازی بود بر تورم زودرس که هنوز سال پایان نیافته بود.»

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: «افزایش کاذب قیمت‌ها آثار تورمی خارج از عرف را به جامعه تحمیل نمود و در حالی‌که قرار بود، افزایش‌ها در سال جدید 15% بیشتر نباشد، افزایش قیمت مسکن آثار روانی خود را آشکار ساخت و بسیاری از کالاها و خدمات تا مرز 50% نیز افزایش داد.»

وی با بیان اینکه این پدیده عموما" در نظام‌های اقتصادی بسته بوجود می‌آید که قابلیت انعطاف آن در گلوگاه‌های اقتصادی محدود است، گفت: « تورم سال جاری که بیش از حد میزان پیش بینی شده می‌باشد عمدتا" ناشی از عدم کنترل افزایش قیمت مسکن بود که تورم 50% درصدی را اجتناب‌ناپذیر می‌ساخت.»

قاسمی تصریح کرد: «توجه بفرمائید همانگونه که صنعت مسکن موجب تحول اقتصادی می‌گردد، چنانچه بازار مسکن دچار خدشه‌ای غیر‌معمول و معقول قرار گیرد، آثار تورمی و یا آثار سوء دیگر را بیشتر از تخریب وقایع اقتصادی اجتناب‌ناپذیر می‌سازد و این موضوعی است که در حوزه مدیریت اجرائی کشور مورد توجه قرار نمی‌گیرد.»

 این کارشناس اقتصادی گفت: «در حال حاضر چشم‌انداز خوبی در بازار مسکن و زمین دیده نمی‌شود، زیرا سرمایه‌گذاری در این بخش در داخل و خارج از کشور و در سطح جهان در شرایط خاصی از رکود است و می‌بینید که تولید مسکن بازار را اشباع کرده و حتی در کشور خودمان و خصوصا در تهران شاهد آن هستیم که بیش از یک میلیون واحد خالی داریم و استقبال خاصی در حال حاضر برای خرید مسکن دیده نمی‌شود.»

وی ادامه داد: «خود این رکود باعث شده که 15 درصد قیمت مسکن کاهش یابد و دور از انتظار نیست که فعالیت‌های اقتصادی در این بخش محدود شود و اگر هنوز هم اشتیاقی در بازار مشاهده می‌کنید، بازار گرمی است که برخی از دلالان پولی ایجاد می‌نمایند، اگر از فصل ساخت و ساز خارج بشویم، خروجی این فصل، میزان مسکن بیشتری را آماده عرضه خواهد نمود و این در حالی است که تقاضایی برای آن وجود ندارد.»

قاسمی با بیان اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نخواهد کرد، گفت: «پیش‌بینی می‌شود با توجه به اینکه نقدینگی موجود در بازار عموما در فضاهایی مثل خرید و فروش طلا، سکه، ارز و کالاهای مصرفی دور می‌زند، در این بخش‌ها به میزان نقدینگی تزریق شده و احتمالا" افزایش قیمت خواهیم داشت، اما در بخش مسکن و زمین با توجه به دامنه رکود بیشتر، محدود شدن سرمایه گذاری، سرمایه‌گذاران در بازار مسکن را در حد سود انتظاری بازار نخواهیم داشت و این سرمایه‌گذاری به خصوص ممکن است، به ضرر کسانی بشود که سرمایه‌های کوچک دارند و هنور انتظار دارند، از این بازار سودی بیشتر از سود سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی و پولی داشته باشند.»

این کارشناس اقتصادی گفت: «توصیه‌ای هم باید به کسانی کرد که در کشورهای دیگر خصوصا کشورهای حوزه خلیج فارس اقدام به سرمایه گذاری در بخش مسکن می‌نمایند که اگر در این کشورها به بازار مسکن ورود کنند، دچار خسران بسیار شدیدی خواهند شد، زیرا در بازار مسکن این رکود جهانی است، کماکان ادامه خواهد یافت، همانگونه که در همین کشورها شما شاهد هستید که بازار مسکن برای فروش بسیار وسیع‌تر از بازار ساخت و تولید مسکن است. بسیاری از سرمایه‌گذاران در همین کشورها به دلیل خواب سرمایه نه تنها سود انتظاری خود را حاصل نکرده‌اند، بلکه با فروش مسکن بصورت نیمه ساخته و فروش بلند مدت بدنبال آزادسازی سرمایه‌های خود می‌باشند، تا فرصت‌های دیگری را تجربه نمایند. لذا توصیه می‌شود از تبلیغات اغوا کننده برخی دلالان برحذر باشند تا آسیب‌بسیاری از سرمایه‌گذاران سال‌های اخیر برایشان حاصل نشود.»

وی تصریح کرد: «اگر در بازارهایی مثل کشور ما التهاب به وجود می‌آید متاثر از شرایطی خاصی است که بازار نقدینگی به وجود می‌آورد و این امر پایدار نخواهد بود، زیرا این بازار نمی‌تواند تحمل خواب نقدینگی را بیش از یک دوره مالی داشته باشد، در نتیجه به جهت جریان نقدینگی که به سرعت در بازار جابجا می‌شود و گاهی در شرایطی که تصور نمی‌شود و نباید افزایش پیدا بکند، افزایش می‌یابد که حاصل حضور نقدینگی بی‌مورد است و در مواقعی که این نقدینگی حرکتش به سمت دلار و سکه است، بورس شاهد کاهش ارزش است و زمانی دیگر همین حرکت به عکس انجام می‌گردد. مردم هم می‌دانند صاحبان نقدینگی سرگردان چه کسانی هستند و چه کسانی قادرند که این بازار را تحریک نمایند و این داستان همچنان ادامه خواهد یافت تا زمانی فضا برای جولان نقدینگی پایان پذیرد.»

قاسمی در پایان گفت: «در نهایت نیز پیشنهاد می‌گردد، با توجه به فرصت‌هایی که در بخش تولید به وجود آمده، خصوصا" در بخش تولید کالاهای اساسی، سال جاری سرمایه‌گذاری در بخش تولید می‌تواند از ارزش افزوده بیشتری برخوردار باشد و این فرصتی است برای سرمایه‌های کوچک تا بتوانند به بخش تولید رجوع کنند که زیان کمتری نسبت به دیگر بخش‌ها در آن وجود دارد.»